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新“地王”重出江湖

近段时间，区域新“地王”重出江湖，市场久违的几十家房企争抢1宗地块的盛况再现。

就在3月27日，苏州、厦门和宁波一日诞生3个“地王”项目。其中，苏州一宗地块在经过51轮激烈竞标后，由绿城中国以6.5万元/平方米、溢价率18.22%拿下，不仅一跃成为苏州新一代“地王”，更是刷新江苏省地价上限。

在厦门，历时1个多小时、152轮出价后，将军祠地块由厦门国贸以6.27万元/平方米拿下，溢价率40.79%。此前厦门岛内的单价“地王”是中海地产于2023年8月15日拿下的大唐中心地块，楼面地价约5.18万元/平方米。

一季度以来，北京、上海、杭州、合肥、成都等地先后拍出高溢价地块。相比之下，南京、西安、石家庄等土地市场则较为平淡。“房企对土地市场投资信心仍然较为可观，好的地段资源依旧会激发房企拿地热情。”一位企业观察人士称。

值得一提的是，近期土地市场上不仅传统房企在加大拿地力度，也吸引了不少新面孔加入，如背靠贝壳找房大股东的贝好家置业，以及被市场猜测为某大房企“马甲”的石家庄创世纪。

多地拍出新“地王”

尽管整体土地市场仍未复苏，但不可忽视的是，部分区域土地市场出现暖意，房企“补仓”情绪回升。

一个佐证是，自去年底多地宣布“取消土地限价”政策以来，目前大多数城市已恢复“价高者得”，楼面价重现区域新高，房企们愿意为优质地块“买单”。

3月14日～15日，上海2024年第一批次首轮集中土地拍卖开幕，5宗挂牌地块吸引了超过20家房企参拍，最终成交总金额134亿元。其中4宗触及摇号，溢价率达9.07%，整体溢价率创2021年集中供地以来新高。

3月份完成今年首场土地拍卖的还有苏州、成都。其中，苏州土地市场上，绿城中国以8.28亿元竞得狮山地块，溢价率42.05%，成交楼面价45454元/平方米，为区域最高楼面价；成都市场上，中铁建以9.31亿元拿下锦江区柳江街林家坝TOD片区地块，溢价率31.76%。

在合肥首场土地拍卖中，招商蛇口斥资12.9亿元摘得滨科城某地块，溢价率54.15%，刷新单价“地王”纪录。该地块正式开拍前就已经吸引了建发、龙湖、中海、保利、招商、绿城等15家房企报名。

3月26日，北京土地拍卖市场上演“摇号大战”。位于北京市昌平区的一宗地吸引了18家房企报名，最终触顶成交，总价30.935亿元，溢价率15%，竞得人是石家庄创世纪。该房企去年曾“幸运”拿下北京顺义新城地块，而后与龙湖合作开发。

这次拍出的昌平区地块还是北京市首例“带方案入市”的居住项目。根据土地出让文件要求，该项目设计方案要选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖作品的设计方案。

3月27日，宁波江北区一宗宅地经过31轮竞价，由江山万里与宁波东投联合体竞得，成交总价22.05亿元，楼面价32613元/平方米，同样创下宁波市区涉宅地楼面价新高。该地块属于江北湾头稀缺用地，容积率仅1.35。

3月29日，杭州第二场土地拍卖中，杭州西兴单元地块在经过64轮竞价后被滨江集团以37.14亿元摘得，成交楼面价2.86万元/平方米，溢价率23.6%。

据相关研究机构统计，今年一季度（截至3月26日），全国300城住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%，原因在于一二线城市优质地块拍地节奏加快，带动成交楼面均价结构性上升。

一位企业人士称，目前出现的“新地王”有几个特点，一是地段均佳。二是低容积率，城市核心地段的低密产品本就是“高房价”的重要支撑，如绿城中国拿下的苏州“地王”，容积率低至1.02，且所在双湖板块近10年无新增土地供应。三是不限价，这给了开发商可操作空间。

高溢价地块频现的同时，也不乏底价成交地块。3月29日，天津推出6宗宅地，最终4宗底价成交、1宗延期、1宗终止；同日宁波推出的3宗宅地均底价成交；桂林、南京等城市亦均出现多宗宅地流拍。

3月30日，福州首场土地拍卖共上架14宗地，其中12宗地块全部底价成交。位于核心区的台江区“状元”地块经过48轮激烈竞价，被浙江绿城以总价20.31亿元拿下，成交楼面价27712元/平方米，溢价率12.81%。这是浙江绿城时隔多年再次在福州核心区拿地。

谁在积极拿地？

从拿地企业来看，具备资金优势的央企、国企仍然保持拿地热情。

相关数据显示，在一季度权益拿地金额榜单中，中建壹品、华润置地、绿城中国、滨江集团、中国铁建排在前五名，权益拿地金额分别为174亿元、136亿元、121亿元、97亿元、92亿元；排在其后的是石家庄城发投集团、国贸地产、招商蛇口、中国雄安集团、北京住总集团。

在一季度新增土地货值榜单中，华润置地、中建壹品、中国铁建、绿城中国、滨江集团位列前五，新增土地货值分别为444亿元、412亿元、243亿元、214亿元、199亿元；排在其后的是石家庄城发投集团、中国雄安集团、湖北文化旅游集团、招商蛇口、北京住总集团。

TOP10企业一季度新增土地货值总额2288亿元，占TOP100企业的31.4%，新增货值门槛为28亿元。

上述两个榜单的TOP10企业中，除滨江集团（民企）、绿城中国（混合所有制企业）外，其余8名坐席均由国企、央企包揽，这与稳健型国企、央企资金状况相对较好有直接关系。

民营房企拿地积极性也在上升。记者查阅数据发现，今年1～3月，滨江集团、富德地产、西房集团、建杭置业、南京明阳置业、河北德福房地产开发、宝鸡德隆房地产开发、金基地产、湖南运达房地产、华熙国际、南京卓尚企业管理、大华集团、北京翀实投资有限公司、颐高集团、杭州四合置业等10多家民营房企新增土地货值规模入围百强榜单。

行业新势力也在搅动土地市场。3月15日，北京顺义新城一宗地块的出让吸引了37家房企争抢，其中新面孔贝好家置业引人关注，它是贝壳去年9月刚成立的一家房地产开发公司。

有分析者称，身处楼市一线、深刻感知市场冷暖的贝壳此时出手拿地，透露出其看到了当前楼市向好苗头，意欲抄底。

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