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“买房”和“租房”，10年后“差距”会有多大？经济学家16字说透

随着农村集体土地入市的最后一道障碍“扫除”，即新的土地管理法于2020年1月1日开始实施，不少人把关注的焦点转移到这个上面来。其中有一个亮点是，集体建设用地不用经过政府征收这一环节，可直接入市。在业内看来，没有“中间商”赚差价，地价自然是便宜不少，其中在集体土地上盖租赁住房的租金应该也会比市场上低。根据数据统计，全国农村集体经营建设用地总共有4200万亩，目前只上市了不到10万亩，一旦大量上市，无论是对租赁市场，还是对楼市均会产生深远影响。所以，有专家，包括一些学者提出了“买房不再是唯一，长期租房，终身租房时代到来”的观点。

诚然，当下的房价确实不低，这也是不少人开始关注租赁市场的原因。还有一个有意思的现象是，我们的购房年龄虽然在不断提高，但根据相关信息统计，中国首套房的购房年龄平均只有27、28岁，而同期的日本则要41岁，而美、德、英、法等发达国家普遍都在30岁以上，所以，一些房产专家认为，当下的房价还并不高，至少还没高到买不起的地步。

不过，在笔者看来，房价高低是相对的，对于有钱人来说，买房并不是难事，只是想买几套的问题罢了，但对于没钱的人来说，买一套房都吃力，所以只能暂时选择租房。有研究人士预计，随着人们住房观念的改变，未来这部分人中也会像发达国家那样，选择终身租房。对于介于买房还是不买房之间的人，甚至包括那些准备进行房产投资的人来说，这个时候就比较犹豫了：从经济的角度算，房子到底该不该买？

到底是买房还是租房划算？我们来看看未来房地产发展的3大趋势便知。

第一，国家对房地产长期定位明确

在这次“黑天鹅”事件中，不少房产专家，甚至包括房地产行业协会，都像过去一样继续喊救楼市，认为呼吁应可换得楼市调控政策放松，但结果却让他们失望了。一些地方也按捺不住打起了放松楼市调控的“擦边球”，比如此前的驻马店降低公积金首付比例、广州放宽公寓、商铺等商用办公项目销售对象、海宁允许非户籍人员购多套房，前不久青岛修改限售政策等等，无一例外，都被均取消、撤回、下架等处理。即使经济增长面对如此大压力，国家对楼市的调控并未有任何放松，释放的信号非常强烈，那就是对房地产的长期定位。

国家住建部门早在去年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上就提出，“长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这几年，“房住不炒”在各个场合出现的频率比较高，但在这四个字前面加上“长期”二字还是首次。而且，大家应该还注意到，这个会议召开的时间背景是在中央经济工作会议结束间隔时间就几天，其中之联系不言而喻。经济日报在期间也刊文指出，“楼市纾困，必须坚持房住不炒的定位和底线”，非常时期如此，平常就更不用说，国家对房地产的长期定位是非常明确的。

第二，住房总量趋向饱和和楼市分化同时出现

有媒体报道说中国住房够30亿人住，还有说够40亿人住，中国到底有多少房子？目前没有看到来自官方的权威数字，但从统计部门公开的数据显示，全国城镇居民人均建筑面积接近40平米。所以，无论从哪个角度来看，我国的住房总量已经趋于饱和，一句话：房子够住了！但现实是，有人有多套房产，而有的人1套都没有，意味着一部分人被平均了。此外，城市之间的差异也比较大，比如北京、上海的家庭户均套数为0.94套和0.91套，是低于国际平均水平，而更多的四五线城市显然是超过平均水平的。根据贝壳数据显示，100个城市中，60%的城市户是低于1套住房，也有20%的城市户均套数超过了1.3套。由于城市人均住房差异，楼市分化也是必然，人均住房量低的住房市场自然会比多的更有潜力。

第三，刚需衰减与改善需求兴起将改变住房市场格局

目前我们的城市化率已超过60%，未来虽然还会有一个缓慢的持续过程，但整体空间不会太大。在过去20年，平均每年有超过1500万的进城人口，这是城市刚需市场的巨大支撑，但后面每年进城人口降为1000万、800万、500万，早进城的人早已买房，而后来的人越来越少，这个趋势不可逆。而与此同时，住房改善市场则逐步兴起，主要是小面积换大面积、新房换旧房需求，这是未来10年住房市场的一个新变化，比如笔者身边都有好几位朋友准备改善置换。如果再把时间拉长的话，这种情况就会更明显。住房市场的这种趋势，势必对住房市场格局产生持续而深远的影响。

房地产出现的这几大趋势表明，在房住不炒的总体思想指导下，房地产快速增长的时代已经过去，但楼市分化以及改善市场的兴起，房地产市场空间仍然较大。在这样的趋势下，到底是该买房，还是应租房呢？经济学家杜猛曾有过看法，“不当房奴一定吃亏，租房不是长久之计”， 经济学家这16个字说透了对选择买房和租房的态度，即使当房奴，也要买房子。在他看来，土地价值本来是城市居民创造的，但开发商却受了益，而普通老百姓能享受到土地红利的只有一个渠道：就是买房。

那么，买房和租房10年后谁会笑到最后，差距会有多大？笔者对经济学家的观点大体上赞成，但同时也有一些补充看法，主要有3点：

1.经济账上，买房和租房差别还是挺大。以100万房产为例，首付30万，商贷70万，按照首套房平均房贷利率5.52%贷10年，总利息约22.8万，租金按照中等水平1800元/套算，10年时间需支付租金21.6万。很显然，租金和房贷利息基本持平，这还是建立在租金不涨的情况下，虽然购房者支付了100万买房，但最终获得了房子，而租房什么也没留下。而且我们还知道，10年后的100万与现在的100万相比，购买力自然不是一个量级的，从这个角度看，买房和租房差距之大一目了然。

2.买房又不能完全算经济账。受传统观念影响，有房才有家，房子在哪，家就在哪里，房子往往是许多年轻人结婚的基本要求。事实上，城市房子还附着不少其他福利，比如学区划分制度要求，上好学校需有对应的学区房，对于家长如此重视孩子教育的时代，这应是大家不得不在意的需求。

3.买房还是租房，需因城、因人而定。在过去很长一段时间，房子被一些人作为抗通胀的理想标的，未来由于楼市分化和房住不炒逐渐深入人心，买房投资的人会有所减少，如果说大城市群和大都市圈还会有城市红利的话，房产还会有一个自然增值过程，那么，对于那些人口持续净流出的地方来说，买房就未必能抗通胀，说不定还跑不赢存款收益。当然，对于未来，各种可能都存在，按照国外经验长期来看，如果房价持续上涨，加之观念改变，不排除一些人选择终身租房。

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